Первое, на что рассчитывает любой человек при продаже недвижимости – получение дохода. Однако, есть один нюанс: при продаже квартиры может потребоваться заплатить определенный налог. Важно понимать, как рассчитывается сумма и какой части своего дохода вы лишитесь. Налог от продажи квартиры четко регулируется нормами действующего законодательства. В соответствующих документах прописано, какой налог установлен и кто платит налог. При этом существуют законные способы уменьшить сумму. Более того, иногда гражданин вовсе может избежать этой нормы.

Законодательная база

Вопросы налогообложения регулируются Налоговым Кодексом РФ. В нем четко зафиксированы все нормы, в соответствии с которыми можно разобраться, когда выплачиваются налоги и кто отвечает за это. К числу главных документов, которые регулируют вопросы, связанные с продажей недвижимости, относится пункт 17.1 статьи 217 и пункт 4 статьи 229 данного кодекса. Также этот вопрос регулируется специальным Письмом Министерства финансов № 03-04-05/146 от 14 января 2015 года.

В вопросах недвижимости применяется установленный срок владения. В большинстве случаев он составляет пять лет, то есть, если вы владеете собственностью больше этого временного промежутка, при продаже недвижимости платить налог не придется. В некоторых случаях применяется трехлетний срок.

К таким случаям относится владение жилье, которое было приватизировано, получено в наследство или в подарок от родственников, получено в соответствии с условиями договора пожизненного содержания. Также трехлетний срок применяется по отношению к жилью, которое было приобретено до 1 января 2016 года.

Следует отметить, что именно с 1 января 2016 года вступили в силу поправки к статье 217 Налогового Кодекса, от которых напрямую зависит указанный временной промежуток.

На данный момент вводится законопроект, в соответствии с которым во всех случаях продажи жилья будет применяться трехлетний срок. Данный закон был зарегистрирован в ноябре 2019 года. Главная задача такой нормы – упростить жизнь физическим лицам и поддержать малоимущие семьи. У нового законопроекта есть один нюанс: срок будет уменьшен для тех лиц, у которых в собственности находится только одна квартира. Для остальных ситуаций система останется неизменной.

Таким образом, на данный момент можно избежать налога только в том случае, если вы владеете жильем более указанного для вашей ситуации временного срока. Во всех остальных случаях продавец обязан уплатить налог, можно только уменьшить его сумму. Данные законодательные нормы распространяются на всех, в том числе на тех физических лиц, которые не являются резидентами РФ.

Как рассчитывается налог

Если вы понимаете, что оплатить налог при продаже недвижимости придется (то есть срок вашего владения ею не позволяет избежать налогообложения), важно правильно рассчитать сумму налога. Для имущественных сделок, совершенных физическим лицом, установлен единый показатель – 13%.

Данный процент высчитывается от общей суммы сделки, которая прописана в договоре купли-продажи. Налог от продажи квартиры оплачивает физическое лицо, которое выступало в роли продавца в данной сделке. Есть важный момент: при продаже недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, стоит ориентироваться на стоимость, зафиксированную в Кадастре.

Потребуется сравнить 70% от кадастровой стоимости и ту сумму, которая указана в договоре купли продаже. При этом налог следует посчитать, учитывая большее число.

Сумму налога можно уменьшить одним из двух способов:

  • применить налоговый вычет;
  • применить вычет расходов.

Оба этих способа применяются достаточно часто. Важно понять, какой из них разумнее применить в конкретной ситуации, если без налога обойтись не получится.

Как правило, чаще всего имущественный вычет применяют в той ситуации, когда никаких расходов при покупке недвижимости не было (например, вы получили ее в наследство или в подарок от ближайших родственников). Применить имущественный вычет можно только один раз в году, то есть если на протяжении одного года вы решите продать несколько квартир, вычет можно будет применить только один раз.

Также вычетом будет разумно воспользоваться в ситуации, когда стоимость недвижимости менее 1 миллиона рублей. Суммы вычета отнимается от стоимости квартиры, которая указана в договоре купли-продажи. После того, как будут проведены подсчеты, рассчитывается сумма налога.

Также часто данный вычет применяют в той ситуации, когда речь идет о продаже нескольких долей совладельцами. Например, если муж и жена продадут свои доли квартиры отдельно, каждый из них сможет воспользоваться имущественным вычетом. При этом продажа долей осуществляется по двум разным договорам, чтобы получить максимальную выгоду от сделки.

В таком случае общая сумма дохода от долевой продажи квартиры с большой вероятностью превысит ту сумму, которую бы они могли получить при совместной продаже. Имущественный вычет рассчитывается для каждого из собственников отдельно. Обратите внимание, что сумма вычета не может превышать 1 миллион рублей. В том случае, если после применения вычета сумма налога будет равна нулю, вам все равно понадобится подать налоговую декларацию. Этот вопрос также регулируется законом.

Если на протяжении года вы купили одну квартиру и продажи другую, то у вас есть возможность воспользоваться вычетом два раза. В данной ситуации речь идет о календарном годе. При продаже квартиры можно претендовать на имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей, а при покупке новой – на 2 миллиона рублей. Применить данную схему можно в том случае, если при заключении первой сделки вы не использовали вычет вообще или же воспользовались им не полностью.

Второй вариант уменьшить налог на доход от продажи – вычесть расходы по приобретению жилья от суммы покупки. Подсчитать эту сумму достаточно просто: от той суммы, которую вы получили в качестве прибыли, вычитается стоимость, за которую изначально была приобретена квартира. После этого из разницы высчитывается процент.

Определиться с тем, какой из методов уменьшения налога будет более выгодным для вас, достаточно просто. Нужно попробовать провести предварительные подсчеты обоими способами, а затем понять, в каком из случаев сумма налога будет меньше. Обратите внимание, что процент всегда остается неизменным – 13. Он не уменьшается и не увеличивается ни при каких обстоятельствах.

Есть еще один нюанс. Если речь идет о продаже одной квартиры, то вы можете применить только один из вариантов вычета. Таким образом, если вы использовали вычет расходов, то уже не можете применить имущественный, и наоборот. Обойти этот вопрос и применить два метода одновременно, чтобы еще сильнее уменьшить налог, просто невозможно.

Такое действие будет считаться противоправным. Однако, если за календарный год вы решить продать два объекта недвижимости, то можете использовать для одной квартиры один метод, а для второй – другой.

Закон не предусматривает никаких «поблажек» и разных льгот. Даже в том случае, если продавцом является пенсионер, он может использовать один из вышеперечисленных методов для уменьшения налога. Дополнительных льгот для пенсионеров и других категорий граждан не существует.

Более того, если пенсионер по каким-то причин своевременно не подаст декларацию и не оплатит налоги, он будет оштрафован на общих основаниях. Поэтому, если вы не хотите столкнуться с дополнительными трудностями, стоит вовремя решить все вопросы и оплатить налоги.

Когда нужно платить налог

Все выплаты, полученные от доходов физических лиц, производятся в установленный законодательством период. Налог от продажи квартиры, как и от продажи любого другого имущества, относится к числу доходов и должен быть оплачен на общих основаниях. Декларация может быть подана раз в год. Важно не затягивать с этим вопросом и своевременно оформить все документы, иначе рискуете получить штраф.

Для оплаты подоходного налога с продажи следует обратиться в Федеральную Налоговую Службу по месту регистрации гражданина. При себе следует иметь все нужные документы, среди которых паспорт, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, квитанция или расписка о получении средств в ходе сделки.

Кроме того, при себе следует иметь заполненную нужным образом декларацию. Используется форма 2-НДФЛ. Обратите внимание, что, если сделка проводилась в иностранной валюте, в декларации следует указать сумму в рублях. Высчитывается по действующему курсу. Налог также берется в рублях.

В том случае, если вы претендуете на налоговый вычет с продажи квартиры, потребуется предоставить соответствующие справки и документы, подтверждающие правомерность данного действия. Также может понадобиться написать дополнительное заявление.

После того, как поданные вами документы будут проверены налоговой, вы получите реквизиты, по которым следует перевести деньги за уплату налога. Обратите внимание, что вы можете перевести средства в любом банке. Если же сумма налога после продажи квартиры и проведения вычета равняется нулю, то достаточно подать декларацию. Тем физическим лицам, которые по закону освобождены от налогообложения, не нужно подавать декларацию.

Подать декларацию следует не позднее 30 апреля того года, который следует за отчетным. К примеру, если сделка была совершена в 2019 года, оплатить налог следовало до 30 апреля 2019 года. Ответственность за своевременную подачу документов ложится исключительно на плечи самого налогоплательщика.

Если вы по собственной невнимательности или же по незнанию пропустите установленный законом срок, придется оплатить штраф. ФНС не будет напоминать вам о том, что вы должны оплатить налоги, так как это не входит в их юрисдикцию.

Несмотря на то, что полностью избежать налога от продажи квартиры практически невозможно, его вполне можно уменьшить, использовав один из законных методов. Для этого достаточно разобраться в существующих нормах и умело воспользоваться ими.

Не менее важно и вовремя рассчитаться с ФНС, оплатить налог и подать все документы в соответствующем виде. Если вы решите попробовать избежать этой процедуры, то с большой вероятностью столкнетесь с проблемами. В конечном итоге оплатить налог все равно потребуется, поэтому лучше не ждать того момента, когда начислят штраф.